Berechnung der Umsatzsteuer bei gewerblichen Mietern in der Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung für gewerbliche Mieter stellt eine Weiterberechnung der vom Verwalter gezahlten Kosten dar.
 
Dabei wird eine Differenzberechnung zwischen den an den Kostenbuchungen enthaltenen Steuersätzen und dem an den Mietverträgen hinterlegten Steuersatz des Mieters durchgeführt. 
(siehe dazu unser Artikel im Helpcenter: BKA - negative nicht umgelegte Kosten)
 
Für Mietverträge mit den Umsatzsteuer-Optionen „gewerblich mit vollem Umsatzsteuersatz“ oder „gewerblich mit ermäßigtem Umsatzsteuersatz“ wird die Differenz der Umsatzsteuer automatisch berechnet.

Je nach Fall wird diese Differenz:

• den umgelegten Kosten hinzugerechnet (zum Beispiel bei Grundsteuer oder Versicherungen) oder
• von den umgelegten Kosten abgezogen (zum Beispiel bei einer Stiftung mit ermäßigtem Umsatzsteuersatz, wenn die Kosten mit dem vollen Umsatzsteuersatz gebucht wurden).

Rechenbeispiel:

Am Beispiel der Kostenposition "Grundsteuer" zeigen wir Ihnen in diesem Artikel den Rechenweg genauer. 

1. Öffnen Sie die Registerkarte "Konten" mit den umgelegten Konten der Betriebskostenabrechnung:

2. Klicken Sie auf ein Kostenkonto, in unserem Beispiel: "045000 Grundsteuer". 
3. Eine weitere tabellarische Übersicht öffnet sich:

• Für die drei in diesem Objekt angelegten umsatzsteuerpflichtigen Mieter ergeben die Umsatzsteuer-Beträge zusammen: 1.186,07 €.

Wie Sie den Brutto-Kostenanteil und den Umsatzsteuer-Betrag berechnen (am Beispiel des Mieters "1." )

• Kosten für Grundsteuer pro Jahr (netto = brutto, keine Umsatzsteuer enthalten): 16.077.48 €
• Gesamtfläche: 10.711,19 qm
• Anteil des Mieters davon: 1.403,34 qm = 13,10 % (13,101625)
  
  → anteilige Kosten: 16.077,48 € x 13,10 % = 2.106,15 € (2.106,41121885)
  → anteiliger Nutzungszeitraum Mieter: 12.06.-31.12.2023 = 203 Tage
  → zeitraumbezogener Nutzeranteil Mieter: 2.106,15 € : 365 Tage = 5,77 €/Tag (5,77098964) * 203 Tage
  → Nutzungszeitraum Mieter = 1.171,31 € (1.171,51089706)
  (Die in Klammern angegebenen Werte sind exklusive kaufmännischer Rundung und entsprechen der in Immoware24 hinterlegten Abrechnungslogik.)
   
• Zum anteiligen Nettobetrag in Höhe von 1.171,51 € kommt die Umsatzsteuer in Höhe von 19 % hinzu 
  (Steuer am Mietvertrag 19 % : Steuer an Rechnung 0 % = 19 % Beaufschlagung) → 222,59 €. 

→ Damit ergibt sich ein auf den Mieter abgerechneter Betrag in Höhe von brutto 1.394,10 €.

 
Für die Leerstände erfolgt keine Beaufschlagung, da hier die Betriebskostenabrechnung nur informativ für den Eigentümer erstellt wird.
 

ℹ️ Hinweis:

Die Einstellung einer möglichen pauschalen anrechenbaren Umsatzsteuer am Objekt ist ohne Auswirkung auf die Betriebskostenabrechnung. Diese dient nur zur Darstellung in der Umsatzsteuerabrechnung, zur Vorbereitung der Umsatzsteuermeldung an das Finanzamt oder für den Buchungsexport zu einer Finanzbuchhaltungssoftware.
 

Mehr Informationen zu diesem Thema erhalten Sie im Umsatzsteuergesetz (UStG) sowie bei Ihrem Steuerberater. Das Team vom Immoware24-Support führt keine steuerliche Beratung durch!