BKA - negative nicht umgelegte Kosten

Warum werden in der Betriebskosten-Abrechnung negative, nicht umgelegte Kosten angezeigt?

Sofern der Eigentümer eines Mietobjektes zur Umsatzsteuer optiert hat, ist es sinnvoll, ebenfalls bei den zur Umsatzsteuer optierten Gewerbemietern die Umsatzsteueroption am Mietverhältnis zu erfassen.

Dadurch kann es in der Betriebskosten-Abrechnung zu Differenzen zwischen der Kostensumme und den umgelegten Kosten kommen.

Ein zur Umsatzsteuer optierter Gewerbemieter muss auch auf die Nebenleistung aus dem Mietverhältnis – also nicht nur auf die Kaltmiete, sondern auch auf die Nebenkosten – den vollen Umsatzsteuersatz zahlen. 

In der Betriebskosten-Abrechnung wird demnach für alle Gewerbemieter mit Umsatzsteuerpflicht deren Kostenanteil aus den Netto-Gesamtkosten je Kostenart errechnet und anschließend der volle Umsatzsteuersatz aufgeschlagen – egal, ob in der Kostenart Umsatzsteuer enthalten war oder nicht (Bsp. Grundsteuer).

Dies betrifft ebenso Kostenpositionen, die mit dem ermäßigten Steuersatz besteuert werden (Bsp. Trinkwasser in einigen Kommunen). Auch in diesem Fall wird auf den Nettobetrag der volle Umsatzsteuersatz aufgeschlagen.

Fazit: Unabhängig von der steuerlichen Vorbelastung der Nebenkostenposition entfällt auf die Nebenkosten der volle Umsatzsteuersatz für optierte Gewerbemieter. Dadurch werden mehr Kosten verteilt, als tatsächlich verauslagt wurden. Die nicht verteilten Kosten werden deshalb in der Abrechnung in Immoware24 in grün als Negativbetrag dargestellt.

In der Regel bedarf es in diesen Fällen keiner Korrektur der Buchhaltung. Zu Prüfen wären nur die umsatzsteuerpflichtigen Kostenpositionen (z. B. Hausmeister, Gartenpflege…) auf Vollständigkeit der Umsatzsteuer an den einzelnen Rechnungsbuchungen.